Pendant que l’ultra-luxe occupe les projecteurs, l’argent institutionnel achète des Novotel et des ibis. Starboard Hotels et LaSalle Investment Management viennent de racheter sept hôtels sous enseignes Accor au Royaume-Uni, soit 913 chambres, aux fonds Ares Real Estate et à EQ Group. L’opération porte le parc britannique de Starboard à 28 hôtels et plus de 3 000 chambres, et scelle la première coentreprise de capital-investissement de l’exploitant. Voici le détail des actifs et ce que la transaction révèle du marché hôtelier régional britannique.
- 🤝 Les acquéreurs · Starboard Hotels, exploitant britannique, et LaSalle Investment Management, gestionnaire d’actifs mondial, en coentreprise
- 💼 Les vendeurs · Ares Real Estate Funds et EQ Group, qui soldent ainsi un portefeuille britannique de 18 actifs acquis ensemble en 2024
- 🏨 Le portefeuille · 7 hôtels, 913 chambres, sous enseignes Novotel et ibis, exploités par Starboard en franchise Accor
- 📍 Les villes · Birmingham (2 hôtels), Sheffield, Southampton (2 hôtels), Luton et Londres Barking
- 📈 L’effet · Starboard passe à 28 hôtels et plus de 3 000 chambres au Royaume-Uni, dont 15 sous enseignes Accor ; le prix n’a pas été communiqué
Les sept hôtels rachetés
Le portefeuille se concentre sur des emplacements de gare, d’aéroport et de centre-ville, c’est-à-dire sur une demande qui se renouvelle toute l’année et dépend peu de la saison touristique. On y trouve deux hôtels à Birmingham, l’ibis Birmingham New Street installé dans l’Arcadian Centre du quartier chinois et le Novotel Birmingham Centre sur Broad Street, à Brindleyplace. Le Novotel Sheffield Centre est à cinq minutes à pied de la gare, l’ibis Luton Airport à dix minutes du terminal. Southampton compte deux adresses, l’ibis Southampton Centre près de la gare centrale et le Novotel Southampton à proximité des terminaux de croisière, tandis que l’ibis London Barking apporte l’exposition londonienne du lot, avec un accès direct à Canary Wharf.
Une première coentreprise pour Starboard
L’opération est une première pour l’exploitant britannique, qui n’avait jamais monté de coentreprise avec un fonds de capital-investissement. « C’est notre première transaction en coentreprise de capital-investissement, et nous sommes très heureux de travailler en partenariat », résume Frazer Callingham, directeur général de Starboard Hotels, qui attend de ce portefeuille des gains d’efficacité sur l’ensemble de son parc. Du côté de l’investisseur, Leif Skogland, vice-président en charge des investissements à valeur ajoutée en Europe chez LaSalle, dit voir « un fort potentiel dans ce portefeuille ». Starboard reprend immédiatement l’exploitation des sept hôtels, sous les contrats de franchise Accor existants, ce qui laisse les enseignes et les systèmes de distribution inchangés pour les clients.
Pour les vendeurs, la fin d’un cycle de 27 mois
Côté cédants, la transaction referme une opération plus large. Ares Real Estate et EQ Group avaient acquis ensemble en 2024 un portefeuille britannique de 18 actifs ; ces sept hôtels en constituaient le solde. Hussein Sunderji, directeur général et associé d’EQ Group, décrit un cycle de 27 mois qui a permis une création de valeur significative, portée par une exécution rapide et une gestion opérationnelle serrée. Vingt-sept mois entre l’acquisition d’un portefeuille et sa revente complète, c’est court pour de l’immobilier hôtelier, et cela en dit long sur la liquidité retrouvée du marché britannique. Les cabinets JLL et Christie & Co ont accompagné l’opération.
Ce que la transaction révèle du marché britannique
Deux enseignements se dégagent. D’abord, l’appétit des investisseurs institutionnels ne se limite plus à Londres : Birmingham, Sheffield et Southampton offrent des rendements supérieurs à ceux de la capitale, avec une demande d’affaires et de transit moins volatile qu’on ne le croit. Ensuite, le milieu de gamme sous franchise reste le vrai moteur de l’activité transactionnelle. Une chambre Novotel ou ibis se vend moins cher qu’une suite de palace, mais elle se remplit toute l’année, coûte peu à exploiter et génère une trésorerie prévisible, exactement ce que recherche un fonds. Retrouvez l’actualité des hôtels au Royaume-Uni sur La Revue des Hôtels.
Notre regard
Cette opération illustre une répartition des rôles devenue la norme dans l’hôtellerie européenne. Le propriétaire apporte le capital, l’exploitant apporte la connaissance du terrain, et la marque reste celle d’un grand groupe via une franchise. Accor n’a rien acheté ni rien vendu ici, mais conserve sept adresses dans son réseau et les revenus de distribution qui vont avec. C’est un modèle où le groupe hôtelier ne porte plus les murs et prend peu de risques, tandis que la performance dépend d’exploitants spécialisés comme Starboard. Pour le voyageur, rien ne change à court terme ; la vraie question sera l’investissement de rénovation que la nouvelle coentreprise consacrera à ces 913 chambres.
Informations pratiques
- Starboard Hotels · exploitant hôtelier britannique, 28 hôtels au Royaume-Uni
- LaSalle Investment Management · gestionnaire d’actifs immobiliers international
- Enseignes concernées · Novotel et ibis, groupe Accor
- Villes · Birmingham, Sheffield, Southampton, Luton et Londres
