Enquanto o ultraluxo ocupa os holofotes, o capital institucional está comprando Novotel e ibis. A Starboard Hotels e a LaSalle Investment Management acabam de comprar sete hotéis da bandeira Accor no Reino Unido, somando 913 quartos, dos fundos Ares Real Estate e do EQ Group. A operação eleva o portfólio britânico da Starboard para 28 hotéis e mais de 3.000 quartos, além de consolidar a primeira joint venture de private equity da operadora. Confira os detalhes dos ativos e o que a transação revela sobre o mercado hoteleiro regional britânico.
- 🤝 Os compradores · Starboard Hotels, operadora britânica, e LaSalle Investment Management, gestora global de ativos, em joint venture
- 💼 Os vendedores · Ares Real Estate Funds e EQ Group, liquidando assim um portfólio britânico de 18 ativos adquiridos em conjunto em 2024
- 🏨 O portfólio · 7 hotéis, 913 quartos, sob as bandeiras Novotel e ibis, operados pela Starboard sob franquia Accor
- 📍 As cidades · Birmingham (2 hotéis), Sheffield, Southampton (2 hotéis), Luton e Londres Barking
- 📈 O impacto · A Starboard passa a contar com 28 hotéis e mais de 3.000 quartos no Reino Unido, sendo 15 sob bandeiras Accor; o valor da transação não foi divulgado
Os sete hotéis comprados
O portfólio foca em localizações próximas a estações de trem, aeroportos e centros urbanos, ou seja, em uma demanda constante o ano todo e pouco dependente da temporada turística. Entre eles estão dois hotéis em Birmingham: o ibis Birmingham New Street, situado no Arcadian Centre no bairro chinês, e o Novotel Birmingham Centre na Broad Street, em Brindleyplace. O Novotel Sheffield Centre fica a cinco minutos a pé da estação de trem, e o ibis Luton Airport está a dez minutos do terminal. Southampton conta com dois endereços, o ibis Southampton Centre perto da estação central e o Novotel Southampton próximo aos terminais de cruzeiros, enquanto o ibis London Barking representa a exposição londrina do lote, com acesso direto a Canary Wharf.
Uma primeira joint venture para a Starboard
A operação é inédita para a operadora britânica, que nunca havia estruturado uma joint venture com um fundo de private equity. “Esta é nossa primeira transação conjunta em private equity, e estamos muito felizes com essa parceria”, resume Frazer Callingham, diretor-geral da Starboard Hotels, que espera obter ganhos de eficiência em todo o seu portfólio com essa aquisição. Do lado do investidor, Leif Skogland, vice-presidente de investimentos de valor agregado na Europa da LaSalle, afirma enxergar “um forte potencial neste portfólio”. A Starboard assume imediatamente a operação dos sete hotéis sob os contratos de franquia Accor existentes, mantendo as marcas e os canais de distribuição inalterados para os clientes.
Para os vendedores, o fim de um ciclo de 27 meses
Para os vendedores, a transação conclui uma operação mais ampla. O Ares Real Estate Funds e o EQ Group haviam comprado em conjunto um portfólio britânico de 18 ativos em 2024; estes sete hotéis representavam o saldo restante. Hussein Sunderji, diretor-geral e sócio do EQ Group, descreve um ciclo de 27 meses que permitiu uma significativa criação de valor, impulsionada por uma execução rápida e gestão operacional rigorosa. Vinte e sete meses entre a aquisição de um portfólio e sua revenda completa é um prazo curto para o mercado imobiliário hoteleiro, o que diz muito sobre a recuperação da liquidez no mercado britânico. As consultorias JLL e Christie & Co assessoraram a transação.
O que a transação revela sobre o mercado britânico
Duas conclusões se destacam. Primeiro, o apetite dos investidores institucionais não se restringe mais a Londres: Birmingham, Sheffield e Southampton oferecem retornos superiores aos da capital, com uma demanda corporativa e de trânsito menos volátil do que se imagina. Segundo, o segmento midscale franqueado continua sendo o principal motor da atividade de transações. Um quarto de Novotel ou ibis é vendido por um valor menor que a suíte de um grande palácio, mas ele opera com alta ocupação o ano todo, tem baixo custo operacional e gera fluxo de caixa previsível, exatamente o que os fundos procuram. Confira as notícias sobre hotéis no Reino Unido no La Revue des Hôtels.
Nossa análise
Esta operação ilustra a divisão de papéis que se tornou padrão na hotelaria europeia. O proprietário entra com o capital, a operadora com o conhecimento local, e a marca permanece sendo a de um grande grupo por meio de franquia. A Accor não comprou nem vendeu nada nesta transação, mas mantém sete endereços em sua rede e as receitas de distribuição correspondentes. É um modelo em que a rede hoteleira não imobiliza capital em ativos físicos e assume poucos riscos, enquanto o desempenho depende de operadores especializados como a Starboard. Para o viajante, nada muda no curto prazo; a verdadeira questão será o investimento em reformas que a nova joint venture destinará a esses 913 quartos.
Informações práticas
- Starboard Hotels · operadora hoteleira britânica, 28 hotéis no Reino Unido
- LaSalle Investment Management · gestora global de ativos imobiliários
- Bandeiras envolvidas · Novotel e ibis, grupo Accor
- Cidades · Birmingham, Sheffield, Southampton, Luton e Londres
