Mientras que el superlujo acapara los focos, el capital institucional compra Novotel e ibis. Starboard Hotels y LaSalle Investment Management acaban de comprar siete hoteles bajo enseñas Accor en el Reino Unido, es decir, 913 habitaciones, a los fondos Ares Real Estate y a EQ Group. La operación eleva el parque británico de Starboard a 28 hoteles y más de 3 000 habitaciones, y sella la primera empresa conjunta de capital privado del operador. He aquí el detalle de los activos y lo que la transacción revela sobre el mercado hotelero regional británico.
- 🤝 Los compradores · Starboard Hotels, operador británico, y LaSalle Investment Management, gestor de activos global, en empresa conjunta
- 💼 Los vendedores · Ares Real Estate Funds y EQ Group, que liquidan así una cartera británica de 18 activos adquirida conjuntamente en 2024
- 🏨 La cartera · 7 hoteles, 913 habitaciones, bajo enseñas Novotel e ibis, operados por Starboard en franquicia Accor
- 📍 Las ciudades · Birmingham (2 hoteles), Sheffield, Southampton (2 hoteles), Luton y Londres Barking
- 📈 El efecto · Starboard pasa a 28 hoteles y más de 3 000 habitaciones en el Reino Unido, de los cuales 15 son bajo enseñas Accor; no se ha comunicado el precio
Los siete hoteles adquiridos
La cartera se concentra en ubicaciones de estaciones, aeropuertos y centros urbanos, es decir, en una demanda que se renueva todo el año y depende poco de la temporada turística. En ella se encuentran dos hoteles en Birmingham, el ibis Birmingham New Street situado en el Arcadian Centre del barrio chino y el Novotel Birmingham Centre en Broad Street, en Brindleyplace. El Novotel Sheffield Centre está a cinco minutos a pie de la estación, el ibis Luton Airport a diez minutos de la terminal. Southampton cuenta con dos direcciones, el ibis Southampton Centre cerca de la estación central y el Novotel Southampton junto a las terminales de cruceros, mientras que el ibis London Barking aporta la exposición londinense del lote, con acceso directo a Canary Wharf.
Una primera empresa conjunta para Starboard
La operación es una primicia para el operador británico, que nunca había creado una empresa conjunta con un fondo de capital privado. «Es nuestra primera transacción en empresa conjunta de capital privado, y estamos muy contentos de trabajar en colaboración», resume Frazer Callingham, director general de Starboard Hotels, quien espera de esta cartera ganancias de eficiencia en todo su parque. Por parte del inversor, Leif Skogland, vicepresidente responsable de inversiones de valor añadido en Europa en LaSalle, afirma ver «un fuerte potencial en esta cartera». Starboard retoma inmediatamente la explotación de los siete hoteles, bajo los contratos de franquicia Accor existentes, lo que deja las marcas y los sistemas de distribución sin cambios para los clientes.
Para los vendedores, el fin de un ciclo de 27 meses
Por parte de los cedentes, la transacción cierra una operación más amplia. Ares Real Estate y EQ Group habían adquirido conjuntamente en 2024 una cartera británica de 18 activos; estos siete hoteles constituían el saldo. Hussein Sunderji, director general y socio de EQ Group, describe un ciclo de 27 meses que ha permitido una creación de valor significativa, impulsada por una ejecución rápida y una gestión operativa rigurosa. Veintisiete meses entre la adquisición de una cartera y su reventa completa es poco tiempo para el sector inmobiliario hotelero, y esto dice mucho sobre la liquidez recuperada del mercado británico. Las firmas JLL y Christie & Co asesoraron en la operación.
Lo que la transacción revela sobre el mercado británico
Se desprenden dos conclusiones. En primer lugar, el apetito de los inversores institucionales ya no se limita a Londres: Birmingham, Sheffield y Southampton ofrecen rendimientos superiores a los de la capital, con una demanda de negocios y de tránsito menos volátil de lo que se cree. En segundo lugar, la gama media bajo franquicia sigue siendo el verdadero motor de la actividad transaccional. Una habitación de Novotel o ibis se vende más barata que una suite de gran lujo, pero se llena todo el año, cuesta poco de explotar y genera un flujo de caja previsible, exactamente lo que busca un fondo. Encuentre la actualidad de los hoteles en el Reino Unido en La Revue des Hôtels.
Nuestra opinión
Esta operación ilustra un reparto de roles que se ha convertido en la norma en la hostelería europea. El propietario aporta el capital, el operador aporta el conocimiento sobre el terreno, y la marca sigue siendo la de un gran grupo a través de una franquicia. Accor no ha comprado ni vendido nada aquí, pero conserva siete direcciones en su red y los ingresos de distribución correspondientes. Es un modelo en el que el grupo hotelero ya no posee los muros y asume pocos riesgos, mientras que el rendimiento depende de operadores especializados como Starboard. Para el viajero, nada cambia a corto plazo; la verdadera cuestión será la inversión en renovación que la nueva empresa conjunta dedique a estas 913 habitaciones.
Información práctica
- Starboard Hotels · operador hotelero británico, 28 hoteles en el Reino Unido
- LaSalle Investment Management · gestor internacional de activos inmobiliarios
- Marcas afectadas · Novotel e ibis, grupo Accor
- Ciudades · Birmingham, Sheffield, Southampton, Luton y Londres
