Während das Ultra-Luxussegment im Rampenlicht steht, investiert institutionelles Kapital in Novotel und ibis. Starboard Hotels und LaSalle Investment Management haben sieben Accor-Hotels mit insgesamt 913 Zimmern im Vereinigten Königreich von Ares Real Estate Funds und der EQ Group übernommen. Die Transaktion erhöht das britische Portfolio von Starboard auf 28 Hotels und mehr als 3.000 Zimmer und besiegelt das erste Private-Equity-Joint-Venture des Betreibers. Hier sind die Details zu den Assets und was die Transaktion über den britischen Hotelmarkt verrät.
- 🤝 Die Käufer · Starboard Hotels, britischer Betreiber, und LaSalle Investment Management, globaler Asset-Manager, als Joint Venture
- 💼 Die Verkäufer · Ares Real Estate Funds und EQ Group, die damit ein britisches Portfolio aus 18 gemeinsam im Jahr 2024 erworbenen Assets komplett veräußern
- 🏨 Das Portfolio · 7 Hotels, 913 Zimmer unter den Marken Novotel und ibis, betrieben von Starboard im Rahmen einer Accor-Franchise
- 📍 Die Standorte · Birmingham (2 Hotels), Sheffield, Southampton (2 Hotels), Luton und London Barking
- 📈 Der Effekt · Starboard wächst im Vereinigten Königreich auf 28 Hotels und über 3.000 Zimmer, davon 15 unter Accor-Marken; der Kaufpreis wurde nicht genannt
Die sieben übernommenen Hotels
Das Portfolio konzentriert sich auf Standorte an Bahnhöfen, Flughäfen und in Innenstädten – also auf eine ganzjährig konstante Nachfrage, die wenig von touristischen Saisons abhängt. Dazu gehören zwei Hotels in Birmingham (das ibis Birmingham New Street im Arcadian Centre im Chinatown-Viertel und das Novotel Birmingham Centre in der Broad Street in Brindleyplace). Das Novotel Sheffield Centre liegt fünf Gehminuten vom Bahnhof entfernt, das ibis Luton Airport zehn Minuten vom Terminal. Southampton umfasst zwei Standorte: das ibis Southampton Centre nahe dem Hauptbahnhof und das Novotel Southampton in der Nähe der Kreuzfahrtterminals, während das ibis London Barking den Londoner Anteil des Pakets mit direkter Anbindung an Canary Wharf abdeckt.
Ein Premiere-Joint-Venture für Starboard
Für den britischen Betreiber ist dies eine Premiere, da er zuvor noch nie ein Joint Venture mit einem Private-Equity-Fonds eingegangen war. „Dies ist unsere erste Private-Equity-Joint-Venture-Transaktion und wir freuen uns sehr über diese Partnerschaft“, fasst Frazer Callingham, CEO von Starboard Hotels, zusammen, der sich von dem Portfolio Effizienzsteigerungen für sein gesamtes Portfolio erhofft. Auf Investorenseite sieht Leif Skogland, Vice President of Value-Add Investments in Europe bei LaSalle, „ein starkes Potenzial in diesem Portfolio“. Starboard übernimmt den Betrieb der sieben Hotels im Rahmen der bestehenden Accor-Franchiseverträge mit sofortiger Wirkung, wodurch Marken und Vertriebssysteme für die Gäste unverändert bleiben.
Ende eines 27-monatigen Zyklus für die Verkäufer
Für die Verkäuferseite schließt die Transaktion einen größeren Deal ab. Ares Real Estate und die EQ Group hatten im Jahr 2024 ein britisches Portfolio von 18 Assets erworben; diese sieben Hotels bildeten den verbleibenden Rest. Hussein Sunderji, Geschäftsführer und Partner bei der EQ Group, beschreibt einen 27-monatigen Zyklus, der durch zügige Umsetzung und striktes operatives Management eine signifikante Wertschöpfung ermöglicht hat. 27 Monate zwischen dem Erwerb eines Portfolios und dessen vollständigem Weiterverkauf sind für Hotelimmobilien sehr kurz und sprechen Bände über die wiederkehrende Liquidität auf dem britischen Markt. Die Transaktion wurde von JLL und Christie & Co begleitet.
Was die Transaktion über den britischen Markt verrät
Zwei Erkenntnisse zeichnen sich ab. Erstens beschränkt sich der Appetit institutioneller Investoren nicht mehr nur auf London: Birmingham, Sheffield und Southampton bieten höhere Renditen als die Hauptstadt bei einer stabileren Geschäfts- und Transitnachfrage als oft angenommen. Zweitens bleibt das Midscale-Segment unter Franchise das eigentliche Rückgrat der Transaktionsaktivität. Ein Novotel- oder ibis-Zimmer verkauft sich zwar günstiger als eine Palastsuite, ist aber ganzjährig ausgelastet, kostengünstig zu betreiben und generiert planbare Cashflows – genau das, was Fonds suchen. Entdecken Sie die Hotel-News aus dem Vereinigten Königreich auf La Revue des Hôtels.
Unsere Einschätzung
Diese Transaktion verdeutlicht eine Rollenverteilung, die in der europäischen Hotellerie zum Standard geworden ist. Der Eigentümer stellt das Kapital bereit, der Betreiber bringt die lokale Expertise ein, und die Marke bleibt über eine Franchise bei einem großen Konzern. Accor hat hier weder etwas gekauft noch verkauft, behält jedoch sieben Adressen im Netzwerk und die damit verbundenen Vertriebserlöse. Dies ist ein Modell, bei dem der Hotelkonzern keine Immobilien mehr hält und kaum Risiken trägt, während die Performance von spezialisierten Betreibern wie Starboard abhängt. Für Reisende ändert sich kurzfristig nichts; die entscheidende Frage wird sein, welche Renovierungsinvestitionen das neue Joint Venture in diese 913 Zimmer stecken wird.
Praktische Informationen
- Starboard Hotels · britischer Hotelbetreiber, 28 Hotels im Vereinigten Königreich
- LaSalle Investment Management · internationaler Immobilien-Asset-Manager
- Betroffene Marken · Novotel und ibis, Accor-Gruppe
- Standorte · Birmingham, Sheffield, Southampton, Luton und London
