Trois parcs à thème à Cergy-Pontoise : l’hôtellerie du Val-d’Oise part de 870 chambres

Ce que l’Élysée a officialisé le 24 août

La signature est intervenue à la clôture de la visite d’État de Mohammed ben Salmane en France. Le protocole engage Qiddiya Investment Company, filiale du fonds souverain saoudien PIF, à développer trois parcs à thème sur l’ancien site de Mirapolis, à Courdimanche, aux portes de Cergy-Pontoise. Six milliards d’euros, jusqu’à 22 000 emplois directs et, selon Emmanuel Macron, jusqu’à 80 000 emplois indirects. C’est le plus gros investissement touristique annoncé en France depuis Disneyland Paris.

Le programme ne se limite pas aux attractions. Il prévoit des hôtels et des restaurants, ainsi que plusieurs milliers de logements. Le premier parc sera consacré à l’univers du manga, Dragon Ball en tête. Qiddiya n’en est pas à son coup d’essai : le groupe construit déjà un parc Dragon Ball à Qiddiya City, près de Riyad, dont les rendus donnent une idée de son échelle et de son vocabulaire architectural.

Mirapolis, un terrain en friche depuis 1991

Le lieu n’a pas été choisi au hasard : c’est celui d’un précédent. Ouvert en 1987, Mirapolis se voulait le grand parc à thème français, adossé aux personnages de la littérature nationale, avec un Gargantua de trente-cinq mètres pour totem. Il a fermé en 1991, après quatre saisons. Depuis, les terrains attendent. Le site a l’avantage rare, en Île-de-France, d’être à la fois vaste, disponible et déjà destiné au loisir dans les documents d’urbanisme.

Le périmètre se situe à une trentaine de kilomètres au nord-ouest de Paris, entre Courdimanche, Cergy et Vauréal. Cergy-Pontoise dispose d’une gare desservie par le RER A et par le Transilien, ce que peu de terrains disponibles de cette taille peuvent revendiquer en région parisienne.

870 chambres, et rien au-dessus du milieu de gamme

C’est ici que la question devient professionnelle. Les données MKG donnent la mesure du décalage : autour du site, l’offre hôtelière plafonne à 870 chambres, réparties exclusivement sur les segments économique et milieu de gamme. Aucun établissement haut de gamme, aucun luxe. Le RevPAR est resté sous les 40 euros cet été, en pleine saison. Autrement dit, le Val-d’Oise s’apprête à accueillir une destination mondiale avec un parc hôtelier calibré pour une clientèle d’affaires de périphérie.

Le calcul est simple à poser, même s’il est difficile à trancher. Une destination qui vise plusieurs millions de visiteurs annuels et 22 000 emplois directs génère une demande d’hébergement sans commune mesure avec 870 chambres. La question n’est donc pas de savoir si l’offre va croître, mais qui la construira, sur quel foncier, et à quelle vitesse par rapport aux parcs.

Dragon Ball est confirmé, les deux autres parcs non

Un seul thème a été rendu public : le manga, avec Dragon Ball en figure centrale du premier parc. Les deux autres restent confidentiels, et rien n’indique à ce stade qu’ils resteront dans le registre de l’animation japonaise. C’est précisément cette inconnue qui détermine le profil de clientèle, donc le type d’hôtels à construire. Un parc familial et un parc pour jeunes adultes ne remplissent pas les mêmes chambres, ni au même prix.

L’exercice n’est pas gratuit. Il rappelle que ce genre de destination se construit en volumes : une montagne artificielle, un lagon, une place centrale, et autour, des hôtels qui font partie du décor plutôt que de le border. C’est la différence entre un hôtel installé près d’un parc et un hôtel qui appartient au parc, et elle vaut plusieurs dizaines d’euros de prix moyen par nuit.

Le seul précédent français utile

La comparaison avec Marne-la-Vallée s’impose, et elle est instructive. En 1992, la Seine-et-Marne était dans une situation comparable : un territoire périurbain, une offre hôtelière limitée et un opérateur étranger porteur d’un projet hors norme. Trente ans plus tard, le secteur de Val d’Europe compte plusieurs dizaines d’hôtels, exploités à la fois par l’opérateur du parc et par des groupes tiers installés à ses abords. Le vrai enseignement de Disneyland Paris n’est pas le nombre de chambres construites, mais la part que l’opérateur a gardée pour lui.

Pour les groupes hôteliers français, la fenêtre stratégique s’ouvre maintenant, pas en 2032. Le foncier autour de Courdimanche, de Vauréal et de Cergy va se renchérir dès que le périmètre exact sera arrêté. Les opérateurs qui se positionneront après les autorisations d’urbanisme paieront le terrain au prix de la destination, pas au prix du Val-d’Oise.

Un calendrier qui reste à écrire

À ce stade, il s’agit d’un protocole, pas d’un permis. Les trois parcs seront construits et ouverts successivement, sur plusieurs années, et aucune échéance ferme n’a été communiquée. L’horizon évoqué pour la première ouverture se situe autour de 2032. Entre l’annonce et la première nuitée, il reste la totalité du parcours réglementaire.

Ce parcours comprendra, au minimum, la définition du périmètre opérationnel, la mise en compatibilité des documents d’urbanisme des communes concernées, une évaluation environnementale et une phase de concertation publique. Chacune de ces étapes est une occasion de recours. C’est le calendrier réel dont dépendent les décisions d’investissement hôtelier, bien davantage que la date d’ouverture affichée.

L’avis de La Revue des Hôtels

Deux chiffres résument le dossier : six milliards d’un côté, 870 chambres de l’autre. L’écart entre les deux est la vraie information de cette annonce pour notre secteur. Il ne dit pas qu’il manque des hôtels dans le Val-d’Oise aujourd’hui, puisque le RevPAR à 40 euros indique plutôt un marché à l’équilibre pour ce qu’il dessert. Il dit qu’un marché entier va devoir être créé à partir de presque rien. Le Val-d’Oise ne va pas monter en gamme, il va devoir inventer une gamme qu’il n’a jamais eue.

Reste la prudence d’usage. Un protocole d’intention signé à l’Élysée n’est pas un chantier, et l’histoire des grands projets de loisir en France compte plus d’annonces que d’ouvertures. Mirapolis, précisément, en fait partie. Nous suivrons le dossier étape par étape, en commençant par la publication du périmètre opérationnel.