Três parques temáticos em Cergy-Pontoise: a hotelaria de Val-d’Oise parte de 870 quartos

O que o Élysée oficializou em 24 de agosto

A assinatura ocorreu no encerramento da visita de Estado de Mohammed ben Salmane à França. O protocolo compromete a Qiddiya Investment Company, subsidiária do fundo soberano saudita PIF, a desenvolver três parques temáticos no antigo terreno do Mirapolis, em Courdimanche, às portas de Cergy-Pontoise. Seis bilhões de euros, até 22.000 empregos diretos e, segundo Emmanuel Macron, até 80.000 empregos indiretos. É o maior investimento turístico anunciado na França desde a Disneyland Paris.

O programa não se limita às atrações. Ele prevê hotéis e restaurantes, além de milhares de moradias. O primeiro parque será dedicado ao universo do mangá, liderado por Dragon Ball. A Qiddiya não está em sua primeira tentativa: o grupo já está construindo um parque Dragon Ball em Qiddiya City, perto de Riad, cujas projeções dão uma ideia de sua escala e de seu vocabulário arquitetônico.

Mirapolis, um terreno abandonado desde 1991

O local não foi escolhido ao acaso: é o de um precedente. Aberto em 1987, o Mirapolis pretendia ser o grande parque temático francês, baseado em personagens da literatura nacional, com um Gargântua de trinta e cinco metros como totem. Ele fechou em 1991, após quatro temporadas. Desde então, os terrenos aguardam. O local tem a rara vantagem, na Île-de-France, de ser ao mesmo tempo amplo, disponível e já destinado ao lazer nos documentos de planejamento urbano.

O perímetro fica a cerca de trinta quilômetros a noroeste de Paris, entre Courdimanche, Cergy e Vauréal. Cergy-Pontoise conta com uma estação atendida pelo RER A e pelo Transilien, algo que poucos terrenos disponíveis desse tamanho podem reivindicar na região parisiense.

870 quartos, e nada acima da categoria intermediária

É aqui que a questão se torna profissional. Os dados da MKG dão a dimensão do descompasso: ao redor do local, a oferta hoteleira estagna em 870 quartos, distribuídos exclusivamente nos segmentos econômico e intermediário. Nenhum estabelecimento de alto padrão, nenhum luxo. O RevPAR ficou abaixo de 40 euros neste verão, em plena temporada. Em outras palavras, o Val-d’Oise se prepara para receber um destino global com um parque hoteleiro calibrado para uma clientela de negócios de periferia.

O cálculo é simples de fazer, embora difícil de resolver. Um destino que visa vários milhões de visitantes anuais e 22.000 empregos diretos gera uma demanda por hospedagem sem qualquer proporção com 870 quartos. A questão, portanto, não é saber se a oferta vai crescer, mas sim quem a construirá, em quais terrenos e em que velocidade em relação aos parques.

Dragon Ball está confirmado, os outros dois parques não

Apenas um tema foi divulgado: o mangá, com Dragon Ball como figura central do primeiro parque. Os outros dois permanecem confidenciais, e nada indica nesta fase que continuarão no registro da animação japonesa. É precisamente essa incógnita que determina o perfil da clientela e, portanto, o tipo de hotéis a serem construídos. Um parque familiar e um parque para jovens donuts não ocupam os mesmos quartos, nem pelo mesmo preço.

O exercício não é em vão. Ele lembra que esse tipo de destino é construído em volumes: uma montanha artificial, uma lagoa, uma praça central e, ao redor, hotéis que fazem parte do cenário em vez de apenas contorná-lo. Essa é a diferença entre um hotel instalado perto de um parque e um hotel que pertence ao parque, e ela vale dezenas de euros a mais na tarifa média por noite.

O único precedente francês útil

A comparação com Marne-la-Vallée é inevitável e instrutiva. Em 1992, o departamento de Seine-et-Marne estava em uma situação semelhante: um território periurbano, uma oferta hoteleira limitada e uma operadora estrangeira trazendo um projeto fora do comum. Trinta anos depois, o setor de Val d’Europe conta com dezenas de hotéis, operados tanto pela empresa do parque quanto por grupos terceiros instalados em seus arredores. A verdadeira lição da Disneyland Paris não é o número de quartos construídos, mas a fatia que a operadora guardou para si mesma.

Para os grupos hoteleiros franceses, a janela estratégica se abre agora, não em 2032. Os terrenos ao redor de Courdimanche, Vauréal e Cergy vão se valorizar assim que o perímetro exato for definido. As operadoras que se posicionarem após as autorizações de planejamento urbano pagarão pelo terreno o preço do destino, não o preço do Val-d’Oise.

Um cronograma que ainda precisa ser escrito

Nesta fase, trata-se de um protocolo, não de uma licença. Os três parques serão construídos e abertos sucessivamente, ao longo de vários anos, e nenhum prazo firme foi comunicado. O horizonte mencionado para a primeira abertura é por volta de 2032. Entre o anúncio e a primeira diária, resta todo o processo regulatório.

Esse processo incluirá, no mínimo, a definição do perímetro operacional, a compatibilização dos documentos de planejamento urbano dos municípios envolvidos, uma avaliação ambiental e uma fase de consulta pública. Cada uma dessas etapas é uma oportunidade para recursos judiciais. É desse cronograma real que dependem as decisões de investimento hoteleiro, muito mais do que da data de abertura anunciada.

A opinião da La Revue des Hôtels

Dois números resumem o dossiê: seis bilhões de um lado, 870 quartos do outro. A diferença entre os dois é a verdadeira informação deste anúncio para o nosso setor. Ela não diz que faltam hotéis no Val-d’Oise hoje, já que o RevPAR de 40 euros indica um mercado em equilíbrio para o que ele atende. Ela diz que um mercado inteiro terá de ser criado praticamente do zero. O Val-d’Oise não vai apenas subir de categoria, ele terá de inventar uma categoria que nunca teve.

Resta a prudência habitual. Um protocolo de intenções assinado no Élysée não é um canteiro de obras, e a história dos grandes projetos de lazer na França conta com mais anúncios do que aberturas. O Mirapolis, precisamente, é um exemplo disso. Acompanharemos o caso passo a passo, a começar pela publicação do perímetro operacional.