Drei Freizeitparks in Cergy-Pontoise: Hotellerie im Val-d’Oise startet mit 870 Zimmern

Was der Élysée-Palast am 24. August offiziell bestätigt hat

Die Unterzeichnung erfolgte zum Abschluss des Staatsbesuchs von Mohammed bin Salman in Frankreich. Das Protokoll verpflichtet die Qiddiya Investment Company, eine Tochtergesellschaft des saudischen Staatsfonds PIF, zur Entwicklung von drei Freizeitparks auf dem ehemaligen Gelände von Mirapolis in Courdimanche, vor den Toren von Cergy-Pontoise. Sechs Milliarden Euro, bis zu 22.000 direkte Arbeitsplätze und laut Emmanuel Macron bis zu 80.000 indirekte Arbeitsplätze. Dies ist die größte angekündigte Tourismusinvestition in Frankreich seit Disneyland Paris.

Das Programm beschränkt sich nicht nur auf Attraktionen. Es sieht Hotels und Restaurants sowie mehrere tausend Wohnungen vor. Der erste Park wird dem Manga-Universum gewidmet sein, allen voran Dragon Ball. Qiddiya ist kein Neuling auf diesem Gebiet: Die Gruppe baut bereits einen Dragon Ball-Park in Qiddiya City in der Nähe von Riad, dessen Entwürfe einen Eindruck von seiner Dimension und seiner architektonischen Formensprache vermitteln.

Mirapolis, eine Brachfläche seit 1991

Der Ort wurde nicht zufällig gewählt: Er knüpft an einen Präzedenzfall an. Das 1987 eröffnete Mirapolis sollte der große französische Freizeitpark sein, der sich an den Figuren der nationalen Literatur orientierte, mit einem 35 Meter hohen Gargantua als Wahrzeichen. Er wurde 1991 nach vier Saisons geschlossen. Seitdem liegen die Flächen brach. Das Gelände hat den in der Region Île-de-France seltenen Vorteil, dass es gleichzeitig groß, verfügbar und in den Stadtentwicklungsplänen bereits für Freizeitaktivitäten vorgesehen ist.

Das Areal befindet sich rund dreißig Kilometer nordwestlich von Paris, zwischen Courdimanche, Cergy und Vauréal. Cergy-Pontoise verfügt über einen Bahnhof, der von der RER A und dem Transilien bedient wird, was nur wenige verfügbare Grundstücke dieser Größe in der Region Paris von sich behaupten können.

870 Zimmer und nichts über der Mittelklasse

Hier wird die Angelegenheit für die Branche interessant. Die Daten von MKG verdeutlichen das Ungleichgewicht: Rund um das Gelände stagniert das Hotelangebot bei 870 Zimmern, die sich ausschließlich auf das Budget- und Mittelklasse-Segment verteilen. Kein High-End-Haus, kein Luxus. Der RevPAR blieb in diesem Sommer, mitten in der Hauptsaison, unter 40 Euro. Mit anderen Worten: Das Département Val-d’Oise schickt sich an, eine weltweite Destination zu empfangen, verfügt jedoch über einen Hotelbestand, der auf eine Business-Klientel der Peripherie ausgerichtet ist.

Die Rechnung ist einfach aufzustellen, wenn auch schwer zu lösen. Eine Destination, die mehrere Millionen Besucher pro Jahr und 22.000 direkte Arbeitsplätze anstrebt, generiert eine Beherbergungsnachfrage, die in keinem Verhältnis zu 870 Zimmern steht. Die Frage ist also nicht, ob das Angebot wachsen wird, sondern wer es auf welchem Grund und Boden bauen wird und in welchem Tempo im Vergleich zu den Parks.

Dragon Ball ist bestätigt, die beiden anderen Parks nicht

Bislang wurde nur ein einziges Thema öffentlich gemacht: Manga, mit Dragon Ball als zentraler Figur des ersten Parks. Die beiden anderen bleiben geheim, und nichts deutet zum jetzigen Zeitpunkt darauf hin, dass sie im Bereich der japanischen Animation bleiben werden. Genau diese Unbekannte bestimmt das Kundenprofil und damit die Art der zu bauenden Hotels. Ein Familienpark und ein Park für junge Erwachsene füllen nicht dieselben Zimmer und auch nicht zum selben Preis.

Diese Spielerei ist nicht ohne Hintergedanken. Sie ruft in Erinnerung, dass eine solche Destination in großen Dimensionen gebaut wird: ein künstlicher Berg, eine Lagune, ein zentraler Platz und drumherum Hotels, die eher Teil der Kulisse sind, als sie nur zu säumen. Das ist der Unterschied zwischen einem Hotel in der Nähe eines Parks und einem Hotel, das zum Park gehört – und dieser Unterschied macht mehrere Dutzend Euro beim durchschnittlichen Zimmerpreis pro Nacht aus.

Der einzige nützliche französische Präzedenzfall

Der Vergleich mit Marne-la-Vallée liegt nahe und ist aufschlussreich. Im Jahr 1992 befand sich das Département Seine-et-Marne in einer vergleichbaren Situation: ein vorstädtisches Gebiet, ein begrenztes Hotelangebot und ein ausländischer Betreiber mit einem außergewöhnlichen Projekt. Dreißig Jahre später zählt der Sektor Val d’Europe mehrere Dutzend Hotels, die sowohl vom Parkbetreiber als auch von Drittanbietern in der Umgebung betrieben werden. Die eigentliche Lehre aus Disneyland Paris ist nicht die Anzahl der gebauten Zimmer, sondern der Anteil, den der Betreiber für sich selbst behalten hat.

Für französische Hotelgruppen öffnet sich das strategische Zeitfenster jetzt, nicht erst im Jahr 2032. Die Grundstückspreise rund um Courdimanche, Vauréal und Cergy werden steigen, sobald das genaue Areal feststeht. Betreiber, die sich erst nach den Baugenehmigungen positionieren, werden für Grund und Boden den Preis der Destination zahlen, nicht den des Val-d’Oise.

Ein Zeitplan, der noch geschrieben werden muss

Zum jetzigen Zeitpunkt handelt es sich um ein Protokoll, nicht um eine Genehmigung. Die drei Parks sollen nacheinander über mehrere Jahre hinweg gebaut und eröffnet werden, wobei noch kein verbindlicher Zeitplan kommuniziert wurde. Der für die erste Eröffnung angestrebte Zeithorizont liegt um das Jahr 2032. Zwischen der Ankündigung und der ersten Übernachtung liegt noch das gesamte behördliche Genehmigungsverfahren.

Dieses Verfahren umfasst mindestens die Festlegung des operativen Rahmens, die Anpassung der Stadtentwicklungspläne der betroffenen Gemeinden, eine Umweltverträglichkeitsprüfung und eine Phase der öffentlichen Konsultation. Jeder dieser Schritte bietet Gelegenheit für Einsprüche. Von diesem realen Zeitplan hängen die Hotelinvestitionsentscheidungen ab, weit mehr als vom offiziell angekündigten Eröffnungsdatum.

Die Meinung von La Revue des Hôtels

Zwei Zahlen fassen das Projekt zusammen: sechs Milliarden auf der einen Seite, 870 Zimmer auf der anderen. Die Diskrepanz zwischen beiden ist für unsere Branche die eigentliche Nachricht dieser Ankündigung. Sie besagt nicht, dass es dem Val-d’Oise heute an Hotels mangelt, da der RevPAR von 40 Euro eher auf einen ausgeglichenen Markt für das bestehende Angebot hindeutet. Sie besagt, dass ein völlig neuer Markt aus dem Nichts geschaffen werden muss. Das Val-d’Oise wird sich nicht einfach im Segment nach oben entwickeln, es wird ein Segment erfinden müssen, das es dort nie gegeben hat.

Es bleibt jedoch die übliche Vorsicht geboten. Eine im Élysée-Palast unterzeichnete Absichtserklärung ist noch keine Baustelle, und die Geschichte großer Freizeitprojekte in Frankreich verzeichnet mehr Ankündigungen als tatsächliche Eröffnungen. Mirapolis ist dafür das beste Beispiel. Wir werden das Projekt Schritt für Schritt verfolgen, beginnend mit der Veröffentlichung des operativen Rahmens.