Investissement hôtelier en Espagne : 2,46 milliards au premier semestre, tirés par Maspalomas

Un semestre qui déplace le plancher du marché

Les 2,46 milliards d’euros échangés en six mois ne valent pas seulement comme record. Ils installent le marché espagnol à un niveau de plancher annuel qui tourne désormais autour de trois milliards, là où il oscillait entre un et deux avant la pandémie. Ce n’est pas un rattrapage, c’est un changement d’échelle. Et il intervient dans un contexte de coût de l’argent plus élevé, avec une hausse récente des taux d’environ vingt-cinq points de base, ce qui rend la performance d’autant plus révélatrice de l’appétit des acheteurs.

Pourquoi le sud de la Grande Canarie plutôt qu’ailleurs

Maspalomas et sa voisine Meloneras cumulent trois avantages que peu de destinations européennes réunissent. Une saison qui ne s’interrompt jamais, avec une amplitude thermique faible toute l’année. Un parc hôtelier ancien, construit dans les années soixante-dix et quatre-vingt, donc massivement disponible à la revalorisation. Et un foncier littoral où toute construction nouvelle est devenue quasiment impossible. Cette combinaison fait mécaniquement grimper la valeur de ce qui existe déjà.

Rénover plutôt que bâtir

La stratégie dominante n’est pas d’ajouter des lits mais de faire monter en gamme ceux qui existent. Un établissement quatre étoiles des années quatre-vingt, racheté puis repositionné en cinq étoiles, change de clientèle, de prix moyen et de rentabilité sans consommer un mètre carré supplémentaire. C’est le calcul que font les acheteurs, et c’est ce qui explique que les transactions portent en majorité sur des actifs en exploitation plutôt que sur des terrains.

L’insolente santé du capital familial espagnol

La singularité de ce marché tient à l’identité des acheteurs. Là où l’Italie, la Grèce ou le Portugal voient arriver des fonds internationaux et des capitaux du Golfe, l’Espagne reste largement financée par ses propres groupes familiaux et ses family offices. Ces acteurs raisonnent en décennies plutôt qu’en cycles de sortie à cinq ans, ce qui leur permet d’acheter quand le coût du crédit décourage les fonds. C’est un avantage structurel que les chiffres du semestre viennent confirmer.

Le marché espagnol en chiffres

L’avis de La Revue des Hôtels

Il faut lire ces chiffres avec une nuance. Un marché qui se valorise par la rénovation plutôt que par la construction est un marché mûr, et c’est une bonne nouvelle pour les Canaries, dont le littoral ne supporterait pas une nouvelle vague de béton. Mais un parc qui monte en gamme est aussi un parc qui devient plus cher, et le sud de la Grande Canarie doit une partie de sa fréquentation à des clientèles qui ne suivront pas cette montée.

La question des prochaines années n’est donc pas de savoir si l’Espagne dépassera les quatre milliards, elle le fera probablement. Elle est de savoir ce que devient le tourisme de volume quand les hôtels qui l’accueillaient depuis quarante ans passent tous en cinq étoiles.