Italienische Luxushotels ziehen 636 Millionen Dollar an: Der Fonds von Chris Hohn setzt auf deren Schulden

Der britische Fonds TCI, der von dem Finanzier Chris Hohn geleitet wird, hält Forderungen in Höhe von 636 Millionen Dollar, die durch vier der schönsten Hotels Italiens besichert sind. Diese Information verdient Aufmerksamkeit, nicht wegen des Betrags, sondern wegen der Form, die er annimmt: Es handelt sich nicht um eine Übernahme, sondern um einen Kredit.

Vier Adressen, ein einziger Eigentümer

Die größte Position betrifft das Danieli in Venedig, wo der Fonds einen Anteil an einem Kredit über 392 Millionen Dollar hält. Es folgen das Caesar Augustus auf Capri mit 132 Millionen, das Six Senses am Comer See mit 74 Millionen und das Mandarin Oriental in Mailand mit 38 Millionen.

Die vier Häuser gehören demselben Eigentümer, der italienischen Immobiliengruppe Statuto, was diese Transaktion weniger zu einer Wette auf vier Hotels als vielmehr zu einer Wette auf ein einziges Portfolio macht.

Die vier Positionen, von der größten zur kleinsten

• Immobilieneigentümer · italienische Immobiliengruppe Statuto
• Kreditgeber · TCI, The Children’s Investment Fund Management, London
• Gesamtes Engagement · rund 636 Millionen Dollar

Verleihen statt kaufen

TCI strukturiert diese Finanzierungen nicht selbst. Der Fonds geht Positionen in Krediten ein, die von einer Private-Debt-Gesellschaft unter der Leitung des Investors Martin Frass-Ehrfeld arrangiert werden, an der er eine Beteiligung hält und in deren Investitionsausschuss Chris Hohn sitzt.

Dieser Mechanismus verändert die Natur des Risikos. Ein Käufer eines Luxushotels setzt auf den Betrieb: die Auslastung, den Durchschnittspreis, die Qualität des Managements. Ein Kreditgeber hingegen setzt in erster Linie auf den Wert der Immobilie und die Fähigkeit des Kreditnehmers zur Rückzahlung. Im Falle einer Krise übernimmt er kein Hotel, das er führen muss, sondern er erhält einen Vermögenswert, den er verkaufen kann.

Warum Italien und warum jetzt

Die Argumentation stützt sich auf drei Beobachtungen. Die internationale Nachfrage nach italienischen Adressen bleibt hoch. Das Angebot an erstklassigen Häusern in den begehrtesten Lagen, Venedig, Capri, Comer See, ist naturgemäß begrenzt und kann nicht erweitert werden. Und diese Seltenheit verleiht den Betreibern die seltene Fähigkeit, ihre Preise weiter zu erhöhen.

Mit anderen Worten: Ein Anleiheinvestor sieht in einem italienischen Luxushotel heute einen Vermögenswert, dessen Einnahmen schneller steigen als die Inflation, während er gleichzeitig durch eine Immobilie besichert ist, die sich nicht replizieren lässt. Dies ist die Denkweise einer Immobiliengesellschaft, angewandt auf die Hotellerie.

Was das über den Markt aussagt

Die Luxushotellerie wurde lange Zeit von Familien, Hotelgruppen und Staatsfonds finanziert, also mit Eigenkapital. Der Einstieg von Hedgefonds in Hotelschulden ist jüngeren Datums und hat eine konkrete Folge für den Reisenden: Je höher die Immobilien mit Schulden belastet sind, desto größer ist der Druck auf die Zimmerpreise, da diese die Schulden tilgen müssen.

Diese Entwicklung deckt sich mit den Beobachtungen im übrigen Italien, wo die großen Namen ihr Portfolio weiter ausbauen, und sie bestätigt, dass die Halbinsel für internationales Kapital der begehrteste Hotelmarkt in Europa bleibt.