- 💰 636 millones de dólares · el importe total de la deuda en manos del fondo TCI
- 🏛️ Cuatro hoteles de lujo italianos · Danieli en Venecia, Caesar Augustus en Capri, Six Senses en el lago de Como, Mandarin Oriental en Milán
- 🇬🇧 Chris Hohn · fundador de The Children’s Investment Fund Management, en Londres
- 🏢 Un único propietario · los cuatro hoteles pertenecen al grupo inmobiliario italiano Statuto
- 📊 Deuda, no capital · el fondo presta, no compra los inmuebles
El fondo británico TCI, dirigido por el financiero Chris Hohn, posee 636 millones de dólares en deuda respaldada por cuatro de los hoteles más bellos de Italia. La información merece atención, no por la cantidad, sino por la forma que adopta: no se trata de una adquisición, sino de un préstamo.
Cuatro direcciones, un único propietario
La posición más importante corresponde al Danieli, en Venecia, donde el fondo posee una participación en un préstamo de 392 millones de dólares. Le siguen el Caesar Augustus, en Capri, con 132 millones, el Six Senses del lago de Como con 74 millones, y el Mandarin Oriental de Milán con 38 millones.
Los cuatro establecimientos pertenecen al mismo propietario, el grupo inmobiliario italiano Statuto, lo que hace que esta operación sea menos una apuesta por cuatro hoteles y más una apuesta por un único patrimonio.
Las cuatro posiciones, de mayor a menor peso
- Propietario de los inmuebles · grupo inmobiliario italiano Statuto
- Prestamista · TCI, The Children’s Investment Fund Management, Londres
- Total comprometido · aproximadamente 636 millones de dólares
Prestar en lugar de comprar
TCI no estructura estas financiaciones por sí mismo. El fondo toma posiciones en préstamos gestionados por una sociedad de crédito privado dirigida por el inversor Martin Frass-Ehrfeld, en la que posee una participación y en cuyo comité de inversión participa Chris Hohn.
Este mecanismo cambia la naturaleza del riesgo. Un comprador de un hotel de lujo apuesta por la explotación: la tasa de ocupación, el precio medio, la calidad de la gestión. Un prestamista, en cambio, apuesta en primer lugar por el valor del inmueble y por la capacidad del prestatario para pagar. En caso de dificultades, no se queda con un hotel que gestionar, sino con un activo que vender.
Por qué Italia y por qué ahora
El razonamiento se basa en tres observaciones. La demanda internacional de los destinos italianos sigue siendo fuerte. La oferta de establecimientos de gran nivel en las ubicaciones más codiciadas (Venecia, Capri, el lago de Como) es limitada por naturaleza y no puede ampliarse. Y esta escasez otorga a los operadores una capacidad poco común para seguir subiendo sus tarifas.
En otras palabras, un inversor de renta fija considera hoy en día que un hotel de lujo italiano es un activo cuyos ingresos crecen más rápido que la inflación, además de estar respaldado por un patrimonio inmobiliario irreplicable. Es un razonamiento propio de una sociedad patrimonialista aplicado a la hostelería.
Qué dice esto del mercado
La hostelería de lujo ha estado financiada durante mucho tiempo por familias, grupos hoteleros y fondos soberanos, es decir, mediante capital. La llegada de fondos de cobertura a la deuda hotelera es más reciente y tiene una consecuencia concreta para el viajero: cuanto más endeudados estén los inmuebles, mayor será la presión sobre el precio de la habitación, ya que es esta la que amortiza la deuda.
Este movimiento coincide con lo que se observa en otras partes de Italia, donde las grandes firmas siguen ampliando su cartera, y confirma que la península sigue siendo, para el capital internacional, el mercado hotelero más codiciado de Europa.
