Blackstone prepara IPO de HIP e avalia resorts em 7 bi

Em 2023, o fundo soberano de Singapura avaliou a Hotel Investment Partners em pouco mais de 4 bilhões de euros ao ingressar na sociedade. Três anos depois, a Blackstone quer listar a mesma empresa entre 6 e 7 bilhões, na Bolsa de Madri, antes do final do outono. Por trás dos números, existe uma tese que o mercado precisará julgar: o hotel de férias mediterrâneo, quatro ou cinco estrelas, com os pés na areia, tornou-se uma classe de ativos institucional autônoma?

☰Índice

1. O que a Blackstone coloca à venda e o que ela mantém
2. De 4 a 7 bilhões em três anos: de onde vem a diferença
3. Um modelo na contramão da hotelaria “sem paredes”
4. Nossa análise

O que a Blackstone coloca à venda e o que ela mantém

A HIP não opera seus hotéis: ela é proprietária dos imóveis e os aluga para marcas como Marriott, Hyatt, Hilton, Barceló ou Meliá. O portfólio conta com 61 estabelecimentos e 20.000 quartos, dos quais 78% estão à beira-mar e 94% são classificados como quatro ou cinco estrelas, distribuídos entre a costa espanhola, Ilhas Baleares, Ilhas Canárias, Itália, Grécia e Portugal. Trata-se da maior proprietária de resorts de férias no sul da Europa.

A abertura de capital prevê captar cerca de 700 milhões de euros em capital novo, direcionados para novas aquisições e a continuidade das reformas. A Blackstone, que detém 65% ao lado do GIC com 35%, continuará como acionista de referência: o objetivo é abrir o capital e proporcionar liquidez, não realizar uma saída total.

De 4 a 7 bilhões em três anos: de onde vem a diferença

A evolução não é apenas reflexo do mercado. Mais de 900 milhões de dólares foram investidos desde 2017 para reposicionar os hotéis no segmento de alto padrão, contando com bandeiras internacionais associadas. Um ativo reformado, alugado para a Marriott ou a Hyatt em uma localização à beira-mar onde não é mais possível construir, é avaliado com múltiplos que a hotelaria de lazer desconhecia há dez anos.

O cenário espanhol impulsiona a mesma tendência. Destacamos neste verão um primeiro semestre de 2026 com 2,46 bilhões de euros em investimentos hoteleiros na Espanha, além de uma valorização contínua em destinos como Marbella. A escassez de terrenos litorâneos é o principal fundamento por trás dessa valorização.

Um modelo na contramão da hotelaria “sem paredes”

Nos últimos quinze anos, os grandes grupos hoteleiros venderam seus imóveis para manter apenas a marca e a gestão. A HIP faz exatamente o oposto: ela compra os edifícios e terceiriza a operação. Para um investidor na bolsa, isso representa uma exposição direta ao setor imobiliário de lazer, protegido contra a inflação por meio de aluguéis indexados e pelo valor do solo, sem os riscos operacionais inerentes à gestão hoteleira.

É também o que torna a listagem compreensível para os grandes investidores institucionais, que entendem melhor uma empresa imobiliária do que uma operadora. O consórcio de bancos formado por Santander, Morgan Stanley, Citi, BNP Paribas e Goldman Sachs evidencia a dimensão almejada: uma das maiores operações do mercado madrilenho no ano.

Nossa análise

O cronograma é a única grande incógnita. Uma janela entre o final de outubro e o início de novembro deixa margem reduzida caso os mercados venham a fechar, cautela que a própria Blackstone fez questão de mencionar. Contudo, a mensagem enviada ao setor já está dada: o resort mediterrâneo de luxo agora é financiado como um edifício de escritórios de alto padrão ou um shopping center premium, atraindo os mesmos bancos e investidores.

Para os hoteleiros independentes da costa, a notícia é dupla. Seus imóveis valem mais do que imaginavam. E o concorrente ao lado, agora com capital aberto, terá 700 milhões para investir na aquisição de ativos disponíveis no mercado.