- 🇮🇳 Texto · El Affordable Housing Act, proyecto de ley europeo sobre vivienda asequible
- 📅 Calendario · Presentación anunciada para el 9 de septiembre de 2026 por la vicepresidenta de la Comisión Teresa Ribera
- 🏚 Efecto · Una base jurídica europea que permite a las ciudades restringir los alojamientos turísticos y la compra de viviendas que no sirvan como residencia habitual
- 🏠 Exención · Alquilar de forma puntual la propia residencia habitual seguiría estando protegido · el objetivo es el operador profesional multialojamiento
- 📈 Contexto · Precios inmobiliarios al alza en un 64,9 % y alquileres en un 21,8 % en la UE entre 2015 y 2025
Durante diez años, París, Barcelona o Venecia han batallado cada una por su cuenta contra la conversión de su parque residencial en alojamientos de paso, perdiendo de forma habitual ante los tribunales. La Comisión Europea se dispone a proporcionarles el arma jurídica que les faltaba. El texto, previsto para el 9 de septiembre de 2026, otorgaría a las administraciones locales un fundamento europeo indiscutible para limitar, o incluso bloquear, los alojamientos turísticos en aquellas zonas donde la vivienda se ha vuelto inaccesible.
| Título | Affordable Housing Act, sección de vivienda asequible |
|---|---|
| Presentación | 9 de septiembre de 2026, por Teresa Ribera, vicepresidenta ejecutiva de la Comisión Europea |
| Poder otorgado a las ciudades | Restringir el alquiler de corta duración y la adquisición de viviendas o terrenos no destinados a residencia habitual |
| Objetivo principal | Los operadores profesionales que explotan varios alojamientos en alquiler vacacional |
| Protección mantenida | El alquiler puntual de la propia residencia habitual |
| Condición de activación | Zonas que presenten pruebas tangibles de tensión en la vivienda, según criterios definidos por el texto |
| Contexto de fondo | Precios de compra +64,9 % y alquileres +21,8 % en la UE entre 2015 y 2025 |
El verdadero cerrojo levantado no es político, es jurídico
A los municipios no les faltaba voluntad, les faltaba seguridad jurídica. Cada normativa local se exponía a un recurso por parte de las plataformas, a menudo fundamentado en las libertades del mercado interior, y una ciudad que pierde su pleito pierde también tres años de política de vivienda. Este riesgo contencioso disuadió a muchas localidades medianas de actuar, incluso allí donde la tensión era evidente.
Un marco armonizado cambia las reglas del juego: la restricción deja de ser una iniciativa local que defender para convertirse en la aplicación de un marco europeo. La carga de la prueba se desplaza, y las ciudades pasan de una postura defensiva a un poder de regulación asumido, incluido el control sobre la compra de inmuebles destinados exclusivamente a la explotación en alquiler.
El foco se pone en el operador profesional, no en el habitante
La distinción se encuentra en el núcleo del texto y merece ser comprendida. El particular que alquila su vivienda unas semanas al año no está en el punto de mira: el espíritu inicial de compartir vivienda se preserva de forma explícita. Lo que Bruselas persigue es la explotación comercial de carteras enteras de apartamentos, convertidos de hecho en hoteles sin asumir las obligaciones de estos.
Para evitar la arbitrariedad, la activación de las restricciones se condicionaría a la existencia de pruebas de tensión documentadas. La brecha entre los precios inmobiliarios y los ingresos de los hogares residentes sirve como indicador de referencia, lo que limita de forma automática la medida a los mercados verdaderamente asfixiados en lugar de extenderla a todo el territorio.
Quince años de divergencia entre los precios y los salarios
Los datos europeos sitúan la urgencia en su justa medida. Entre 2015 y 2025, los precios de compra aumentaron un 64,9 % en la Unión, y los alquileres del sector privado un 21,8 %, muy por encima del incremento de los ingresos en la mayoría de las capitales. El texto prolonga el plan europeo para la vivienda asequible iniciado a finales de 2025.
La causa estructural sigue siendo el déficit de construcción, y nadie en Bruselas pretende lo contrario. Sin embargo, la retirada de decenas de miles de viviendas del mercado de alquiler de larga duración en los centros urbanos ha agravado indiscutiblemente la escasez, y este es el resorte sobre el que una ley puede actuar con rapidez. Ya habíamos medido la magnitud del fenómeno: las plataformas registraron 144 millones de pernoctaciones en Europa en un solo trimestre.
La respuesta de las plataformas: producir más en lugar de prohibir
El sector del alquiler vacacional defiende una línea constante: la crisis de la vivienda se soluciona aumentando la oferta, no endureciendo las normas de arrendamiento. El argumento no carece de lógica, puesto que la baja producción de obra nueva es efectivamente la causa principal, pero elude la cuestión de la asignación del parque existente, la única variable sobre la cual un alcalde dispone de un margen de actuación inmediato.
En este punto, el Ejecutivo europeo no parece inclinado a modificar su calendario. El objetivo declarado es proporcionar a las ciudades una herramienta directamente operativa desde la adopción del texto, sin esperar a que se materialicen los efectos de un estímulo a la construcción que se mide en décadas.
Nuestra perspectiva
Para la industria hotelera, y en particular para la hotelería de alta gama, este texto corrige una asimetría histórica. Un hotel soporta normativas de seguridad, obligaciones laborales, fiscalidad y controles que un apartamento alquilado por noches ignora en gran medida, a pesar de dirigirse a veces a la misma clientela. Restablecer unas condiciones de competencia comparables resulta más beneficioso a largo plazo que la carrera de precios provocada por dicha distorsión.
Existe un segundo efecto, menos comentado y de mayor interés. Los destinos que vacían sus centros de residentes terminan perdiendo aquello que atraía a los viajeros: los comercios de proximidad, la vida local, la razón misma para visitarlos. El atractivo de una ciudad es un activo que el turismo masivo consume. Devolver a los ayuntamientos el control sobre su política de suelo protege también, de forma indirecta, el valor del producto que comercializa la hotelería.
