- 🇮🇳 Text · Der Affordable Housing Act, der EU-Gesetzesentwurf für bezahlbaren Wohnraum
- 📅 Zeitplan · Ankündigung der Vorstellung für den 9. September 2026 durch EU-Kommissionsvizepräsidentin Teresa Ribera
- 🏚 Wirkung · Eine europäische Rechtsgrundlage, die es Städten ermöglicht, touristische Vermietungen und den Kauf von nicht als Hauptwohnsitz genutzten Immobilien einzuschränken
- 🏠 Ausnahme · Die gelegentliche Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes bleibt geschützt · im Visier steht der gewerbliche Multi-Immobilien-Betreiber
- 📈 Kontext · Immobilienpreise in der EU zwischen 2015 und 2025 um 64,9 % und Mieten um 21,8 % gestiegen
Seit zehn Jahren kämpfen Paris, Barcelona oder Venedig jeweils auf eigene Faust gegen die Umwandlung ihres Wohnungsbestands in Übergangsunterkünfte und scheitern dabei regelmäßig vor Gericht. Die Europäische Kommission ist nun im Begriff, ihnen die juristische Waffe an die Hand zu geben, die ihnen bisher fehlte. Das für den 9. September 2026 erwartete Gesetz soll den Kommunen ein unanfechtbares europäisches Fundament bieten, um möblierte Touristenunterkünfte in Zonen mit angespanntem Wohnungsmarkt einzuschränken oder sogar zu blockieren.
| Titel | Affordable Housing Act, Bereich bezahlbarer Wohnraum |
|---|---|
| Präsentation | 9. September 2026, durch Teresa Ribera, Exekutiv-Vizepräsidentin der Europäischen Kommission |
| Städten verliehene Befugnis | Beschränkung von Kurzzeitvermietungen und des Erwerbs von Wohnraum oder Grundstücken ohne Hauptwohnsitzzweck |
| Hauptzielgruppe | Gewerbliche Betreiber mit mehreren Immobilien in der Saisonvermietung |
| Beibehaltener Schutz | Die gelegentliche Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes |
| Aktivierungsbedingung | Gebiete mit handfesten Belegen für einen angespannten Wohnungsmarkt gemäß den im Text definierten Kriterien |
| Hintergrund | Kaufpreise +64,9 % und Mieten +21,8 % in der EU zwischen 2015 und 2025 |
Die wahre gelöste Blockade ist nicht politischer, sondern juristischer Natur
Den Kommunen mangelte es nicht an Willen, sondern an Rechtssicherheit. Jede lokale Verordnung war Klagen von Plattformen ausgesetzt, die sich häufig auf die Freiheiten des Binnenmarktes beriefen, und eine Stadt, die ihren Prozess verliert, verliert damit auch drei Jahre Wohnungsbaupolitik. Dieses Klagerisiko hat viele mittelgroße Kommunen davon abgehalten zu handeln, selbst dort, wo die Anspannung offensichtlich war.
Ein harmonisiertes Fundament verändert die Lage grundlegend: Die Beschränkung ist keine lokale Initiative mehr, die verteidigt werden muss, sondern die Anwendung eines europäischen Rahmens. Die Beweislast verschiebt sich, und Städte wechseln von einer defensiven Haltung zu einer selbstbewussten Regulierungskompetenz, die auch den Kauf von Immobilien umfasst, die ausschließlich für die Vermietung bestimmt sind.
Der Fokus liegt auf dem professionellen Betreiber, nicht auf den Bewohnern
Diese Unterscheidung steht im Zentrum des Textes und verdient es, verstanden zu werden. Privatpersonen, die ihre Unterkunft einige Wochen im Jahr vermieten, sind nicht im Visier: Der ursprüngliche Geist des Housing-Sharing bleibt ausdrücklich gewahrt. Brüssels Zielscheibe ist die kommerzielle Ausbeutung ganzer Wohnungsportfolios, die zu de facto-Hotels geworden sind, ohne deren Verpflichtungen zu tragen.
Um Willkür zu vermeiden, soll die Aktivierung von Beschränkungen an den Nachweis dokumentierter Engpässe geknüpft werden. Die Kluft zwischen den Immobilienpreisen und dem Einkommen der ansässigen Haushalte dient als Referenzindikator, wodurch die Maßnahme mechanisch auf tatsächlich überhitzte Märkte und nicht auf das gesamte Staatsgebiet beschränkt wird.
Fünfzehn Jahre Entkopplung zwischen Preisen und Löhnen
Europäische Daten verdeutlichen die Dringlichkeit. Zwischen 2015 und 2025 sind die Kaufpreise in der Union um 64,9 % gestiegen, die Mieten im privaten Sektor um 21,8 %, was den Einkommenszuwachs in den meisten Hauptstädten weit übersteigt. Der Text setzt den Ende 2025 begonnenen europäischen Plan für bezahlbaren Wohnraum fort.
Die strukturelle Ursache bleibt das Bautagebuch beziehungsweise das Bau-Defizit, und niemand in Brüssel behauptet das Gegenteil. Aber der Entzug von zehntausend Wohnungen aus dem langfristigen Mietmarkt in den Stadtzentren hat die Verknappung unbestreitbar verschärft, und genau hier kann ein Gesetz schnell eingreifen. Wir haben das Ausmaß des Phänomens gemessen: Die Plattformen verzeichneten 144 Millionen Übernachtungen in Europa in einem einzigen Quartal.
Die Reaktion der Plattformen: mehr bauen statt verbieten
Der Sektor der Saisonvermietung vertritt eine konsequente Linie: Die Wohnungsnot wird durch ein größeres Angebot gelöst, nicht durch schärfere Mietregeln. Das Argument ist nicht absurd, da die Unterproduktion von Neubauten wahrlich die zugrundeliegende Ursache ist, aber es ignoriert die Frage nach der Zuteilung des Bestandsmarktes, der einzigen Stellschraube, über die ein Bürgermeister sofort verfügt.
Zu diesem Zeitpunkt scheint die europäische Exekutive ihren Zeitplan nicht zu ändern. Das erklärte Ziel ist es, den Städten ein direkt einsatzbereites Werkzeug an die Hand zu geben, sobald der Text verabschiedet ist, ohne auf die Effekte einer Wiederbelebung des Bausektors zu warten, die sich in Jahrzehnten bemessen.
Unsere Einschätzung
Für die Hotellerie und insbesondere für die gehobene Hotellerie korrigiert dieser Text eine langjährige Asymmetrie. Ein Hotel unterliegt Sicherheitsstandards, Beschäftigungspflichten, Steuern und Kontrollen, die eine tageweise vermietete Wohnung weitgehend ignoriert, obwohl sie sich mitunter an dieselbe Kundschaft richtet. Langfristig ist die Wiederherstellung vergleichbarer Wettbewerbsbedingungen besser als der Preiskampf, den diese Verzerrung ausgelöst hat.
Es gibt einen zweiten Effekt, über den seltener gesprochen wird, der aber umso interessanter ist. Destinationen, die ihre Zentren ihrer Einwohner berauben, verlieren schließlich das, was Reisende angezogen hat: Viertelgeschäfte, lokales Leben, einen Grund zu kommen. Die Attraktivität einer Stadt ist ein Vermögenswert, den der Obertourismus aufzehrt. Den Kommunen die Kontrolle über ihre Bodenpolitik zurückzugeben, schützt indirekt auch den Wert des Produkts, das die Hotellerie verkauft.
