- 🇮🇳 Texto · Affordable Housing Act, projeto de lei europeu sobre habitação acessível
- 📅 Calendário · Apresentação anunciada para 9 de setembro de 2026 pela vice-presidente da Comissão Teresa Ribera
- 🏚 Efeito · Uma base jurídica europeia que permite às cidades restringir imóveis de temporada e a compra de moradias que não sirvam de residência principal
- 🏠 Isenção · Alugar pontualmente a própria residência principal continuará protegido · o alvo é o operador profissional com múltiplos imóveis
- 📈 Contexto · Preços imobiliários em alta de 64,9% e aluguéis de 21,8% na UE entre 2015 e 2025
Há dez anos, Paris, Barcelona e Veneza lutam cada uma por conta própria contra a conversão de seus parques residenciais em hospedagens de passagem, perdendo frequentemente nos tribunais. A Comissão Europeia está prestes a fornecer a arma jurídica que lhes faltava. O texto, aguardado para 9 de setembro de 2026, daria às autoridades locais uma base europeia incontestável para limitar, ou até bloquear, os imóveis de temporada nas áreas onde a moradia se tornou inacessível.
| Título | Affordable Housing Act, vertente de habitação acessível |
|---|---|
| Apresentação | 9 de setembro de 2026, por Teresa Ribera, vice-presidente executiva da Comissão Europeia |
| Poder concedido às cidades | Restringir o aluguel de curta duração e a aquisição de moradias ou terrenos não destinados à residência principal |
| Alvo principal | Operadores profissionais que exploram múltiplos imóveis em aluguel por temporada |
| Proteção mantida | O aluguel pontual da própria residência principal |
| Condição de ativação | Áreas que apresentem evidências tangíveis de pressão imobiliária, conforme critérios definidos pelo texto |
| Contexto de fundo | Preços de compra +64,9% e aluguéis +21,8% na UE entre 2015 e 2025 |
Índice
O verdadeiro obstáculo superado não é político, é jurídico
As prefeituras não careciam de vontade, mas de segurança jurídica. Cada regulamento local ficava exposto a recursos de plataformas, frequentemente baseados nas liberdades do mercado interno, e uma cidade que perde seu processo também perde três anos de política habitacional. Esse risco de litígio dissuadiu muitas administrações médias de agir, mesmo onde a pressão era evidente.
Uma base harmonizada muda o cenário: a restrição deixa de ser uma iniciativa local a ser defendida e passa a ser a aplicação de uma diretriz europeia. O ônus da prova é deslocado, e as cidades passam de uma postura defensiva para um poder assumido de regulação, inclusive sobre a compra de bens voltados exclusivamente à exploração de aluguel.
O foco recai sobre o operador profissional, não sobre o morador
A distinção está no centro do texto e merece ser compreendida. O cidadão que aluga seu imóvel por algumas semanas ao ano não é o alvo: o espírito inicial de compartilhamento de moradia é explicitamente preservado. O que Bruxelas combate é a exploração comercial de portfólios inteiros de apartamentos, transformados em hotéis de fato sem cumprir as mesmas obrigações.
Para evitar arbitrariedades, a ativação das restrições seria condicionada a comprovações documentadas de pressão imobiliária. A discrepância entre os preços dos imóveis e a renda dos moradores serve como indicador de referência, limitando mecanicamente a medida aos mercados realmente sufocados, em vez de aplicá-la a todo o território.
Quinze anos de distanciamento entre preços e salários
Os dados europeus delimitam a urgência. Entre 2015 e 2025, os preços de compra subiram 64,9% na União Europeia, e os aluguéis do setor privado, 21,8%, ultrapassando em muito o crescimento da renda na maioria das capitais. O texto dá continuidade ao plano europeu de habitação acessível lançado no final de 2025.
A causa estrutural continua sendo o déficit de construção, e ninguém em Bruxelas finge o contrário. No entanto, a retirada de dezenas de milhares de moradias do mercado de aluguel de longa duração nos centros urbanos agravou inegavelmente a escassez, e essa é a alavanca sobre a qual uma lei pode agir rapidamente. Nós havíamos medido a dimensão do fenômeno: as plataformas registraram 144 milhões de diárias na Europa em um único trimestre.
A reação das plataformas: produzir mais em vez de proibir
O setor de aluguel por temporada defende uma linha constante: a crise imobiliária se resolve com o aumento da oferta, e não com o endurecimento das regras de locação. O argumento não é absurdo, já que a baixa produção de novos imóveis é de fato a causa principal, mas ele evita a questão da alocação do parque existente, a única variável sobre a qual um prefeito possui controle imediato.
Nesta etapa, o executivo europeu não demonstra intenção de alterar seu calendário. O objetivo declarado é fornecer às cidades uma ferramenta diretamente operacional assim que o texto for aprovado, sem aguardar os efeitos de uma retomada da construção civil, cujos resultados levam décadas.
Nossa análise
Para a hotelaria, e de maneira singular para a hotelaria de alto padrão, este texto corrige uma assimetria antiga. Um hotel cumpre normas de segurança, obrigações trabalhistas, tributação e fiscalizações que um apartamento alugado por diária majoritariamente ignora, mesmo atendendo por vezes ao mesmo público. Restabelecer condições concorrenciais equiparáveis compensa muito mais, a longo prazo, do que a corrida de preços provocada por essa distorção.
Há um segundo efeito, menos comentado e mais interessante. Os destinos que esvaziam seus centros de moradores acabam perdendo aquilo que atraía os viajantes: o comércio de bairro, a vida local, o motivo para visitar. A atratividade de uma cidade é um ativo que o turismo excessivo consome. Devolver às prefeituras o controle de suas políticas fundiárias protege também, de forma indireta, o valor do produto comercializado pela hotelaria.
